El proyecto de ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada busca acelerar los desalojos mediante una intimación previa de diez días corridos y la tramitación obligatoria por juicio sumarísimo. Si se aprueba, los propietarios tendrán un procedimiento más expeditivo para recuperar inmuebles por falta de pago, aunque con protecciones especiales para inquilinos vulnerables.
¿Cómo funciona la intimación previa de diez días?
Antes de iniciar un juicio de desalojo por falta de pago, el propietario deberá intimar formalmente al inquilino. Esa intimación debe indicar el monto adeudado, el lugar donde pagar y otorgar un plazo mínimo de diez días corridos desde su recepción para que regularice la deuda.
La notificación se envía al domicilio que figura en el contrato (físico o electrónico) y se considera válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o la evita. No existe forma de evadir la intimación simplemente ignorándola. Una vez vencido el plazo sin pago, el propietario recién puede iniciar la demanda judicial.
¿Qué cambios introduce el proyecto en el procedimiento judicial?
El proyecto modifica el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) y agrega un nuevo artículo al Código Civil y Comercial (CCyCN). Los desalojos por falta de pago dejarían de tramitarse como juicios ordinarios y pasarían obligatoriamente al juicio sumarísimo, el trámite más breve disponible en el sistema procesal.
Además, se amplía el universo de personas contra quienes se puede demandar: locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquier ocupante cuyo deber de restituir sea exigible. El propietario podría solicitar al juez la entrega inmediata del inmueble luego de que el demandado conteste (o no) la demanda, ofreciendo únicamente caución juratoria, sin necesidad de depositar dinero.
Protecciones especiales para ocupantes vulnerables
El proyecto incluye salvaguardas importantes: si en el inmueble viven menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez no puede avanzar con el lanzamiento sin dar intervención a organismos de protección y al Ministerio Público Tutelar. Además, debe conceder hasta diez días para que esas personas consigan alojamiento transitorio.
Cuando el motivo del desalojo es cambio de uso, deterioro o abuso, el juez debe realizar una inspección en el lugar dentro de 72 horas de iniciado el expediente, con presencia del Defensor Oficial, para identificar a los ocupantes.
Otros cambios en el trámite procesal
El proyecto introduce modificaciones adicionales al procedimiento:
- En desalojos por falta de pago o vencimiento de contrato, solo se admite prueba documental y pericial.
- El notificador puede identificar el inmueble mediante fotos si falta el número de puerta, e indagar con ocupantes, encargados o vecinos para localizar al demandado.
- El mandamiento de lanzamiento incluye autorización para solicitar fuerza pública, allanamiento si es necesario, actuación en horarios inhábiles y designación de custodio para muebles abandonados.
Impacto para propietarios e inquilinos argentinos
Para los propietarios, el proyecto representa una vía más ágil para recuperar inmuebles: la intimación de diez días es un paso obligatorio pero acotado, y la tramitación sumarísima reduce significativamente los tiempos de litigio respecto al procedimiento ordinario actual. Sin embargo, deben actuar de buena fe: si se comprueba mala fe para obtener desocupación anticipada, enfrentan multas de hasta diez veces el último alquiler.
Para los inquilinos, el cambio implica un plazo mínimo garantizado de diez días para regularizar la deuda antes de enfrentar un juicio, lo que brinda una oportunidad clara de evitar el desalojo. Además, si hay personas vulnerables en el inmueble, existen protecciones procesales que ralentizan el lanzamiento. Si el propietario rechaza recibir las llaves, el inquilino puede depositarlas en el juzgado y dejar de acumular deuda desde la notificación.
Es crucial recordar que estos cambios son proyectados y aún no vigentes. Para que cobren efecto legal, deben aprobarse en ambas cámaras del Congreso y ser promulgados. Hasta entonces, continúa rigiendo el régimen actual sin estas reformas.
