El Senado debate una reforma integral del régimen de alquileres que acelerará los desalojos en casos específicos, permitiendo que propietarios recuperen inmuebles en plazos de hasta 20 días hábiles. La iniciativa impulsada por el Ministerio de Desregulación modifica sustancialmente los procedimientos judiciales para inquilinos morosos y ocupantes precarios, aunque incorpora salvaguardas para familias con menores.
¿Cómo funciona el nuevo mecanismo de desalojo rápido?
El proyecto de ley en debate durante julio de 2026 establece un procedimiento acelerado para dos situaciones bien definidas: usurpación de inmuebles y tenencia precaria sin contrato válido. Cuando el propietario demuestre documentalmente su titularidad, podrá solicitar la devolución inmediata ante el juzgado competente.
Una vez presentada la demanda, el juez tendrá facultad de intimar la devolución en un máximo de 72 horas, siempre que el derecho invocado resulte verosímil y medie caución juratoria. Este mecanismo representa un cambio radical respecto a los procedimientos tradicionales, que solían extenderse durante meses.
¿Cuál es el plazo para desalojar por falta de pago de alquiler?
Para contratos de locación vigentes donde existe mora en el pago, la nueva normativa establece un cronograma estricto que reduce significativamente los tiempos:
- Notificación inicial: el propietario remite carta documento al domicilio registrado en el contrato o correo electrónico declarado, intimando regularización de la deuda.
- Período de gracia: el inquilino dispone de mínimo 10 días corridos desde la notificación para cancelar lo adeudado.
- Acción de desalojo: si transcurre el plazo sin pago, el propietario inicia el juicio de desalojo, que deberá ejecutarse dentro de 10 días hábiles.
En total, el proceso pasaría de varios meses a aproximadamente 20 días hábiles en casos sin complicaciones adicionales. Este cambio beneficia a propietarios que enfrentan inquilinos con mora recurrente, pero genera preocupación entre organizaciones de inquilinos.
¿Qué protecciones existen para familias vulnerables?
El dictamen incorpora resguardos para hogares con menores de edad o adultos en situación de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble residan niños, el juez debe notificar a organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar para que gestionen alternativas habitacionales transitorias.
Aunque se establece un plazo máximo de 10 días para asegurar alojamiento transitorio, esta medida no suspende ni frena el proceso de desalojo. La intención es garantizar que familias vulnerables cuenten con apoyo estatal mientras se ejecuta la orden judicial.
Cambios en la entrega de llaves y cierre de contratos
Otro aspecto relevante de la reforma regula un conflicto frecuente al finalizar locaciones: el propietario no podrá rechazar la devolución de llaves ni imponer condiciones para recibirlas. Esta disposición busca evitar retenciones arbitrarias que prolonguen indefinidamente la ocupación.
No obstante, la ley autoriza al dueño a dejar constancia escrita de deudas pendientes que podrá reclamar posteriormente por vías legales, preservando su derecho a cobrar saldos adeudados una vez finalizado el contrato.
¿Cuándo se vota en el Senado?
Durante julio de 2026, el oficialismo y sus aliados buscan obtener media sanción en la Cámara Alta. Aunque existe confianza en alcanzar quórum, persisten incertidumbres por ausentismo legislativo por vacaciones de invierno y resistencia de sectores dialoguistas respecto a artículos sobre extranjerización de tierras rurales.
De aprobarse en general, la reforma estará próxima a convertirse en ley, transformando de modo definitivo el régimen de alquileres y desalojos en Argentina.
Impacto para propietarios y administradores de inmuebles en Argentina
Para dueños de propiedades e inmobiliarias, esta reforma representa un cambio operativo significativo. La reducción de plazos de desalojo de meses a 20 días aproximadamente mejora la recuperación de inmuebles, reduciendo exposición a incobrables y acelerando reinversión del capital en nuevas locaciones.
Sin embargo, administradores de inmuebles deberán adoptar procedimientos rigurosos en notificaciones y documentación para que los desalojos prosperen judicialmente. La exigencia de caución juratoria y prueba documental clara demanda mayor profesionalización en la gestión de cobros y conflictos inquilinarios.
Para inquilinos, la reforma implica menor margen de negociación ante mora, lo que incentiva cumplimiento puntual de obligaciones. El mercado de alquileres podría volverse más restrictivo en criterios de selección de inquilinos, con mayor énfasis en antecedentes crediticios y garantías, afectando especialmente a sectores de renta baja.
