La iniciativa legislativa denominada "Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada" busca fortalecer las garantías sobre el derecho de propiedad y reducir la discrecionalidad estatal en bienes privados. El proyecto, que se discute en el Congreso desde 2026, modifica o deroga artículos de al menos seis leyes nacionales y propone cambios profundos en expropiaciones, desalojos, tierras rurales, registros inmobiliarios y manejo del fuego.
¿Cómo cambian las reglas sobre expropiaciones?
El proyecto mantiene la posibilidad de declarar bienes de utilidad pública, pero obliga a que esa declaración tenga interpretación restrictiva e identifique de manera específica el fin perseguido. Además, exige que la medida sea idónea, necesaria y proporcional para alcanzar ese objetivo. En cuanto a la tasación, aunque el dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación sigue sin ser vinculante, el nuevo texto obliga al juez a fundamentar minuciosamente si decide apartarse de él. Se suma un límite de 90 días al Tribunal para expedirse; si no lo hace, el juez puede prescindir de su informe.
Una novedad importante es la incorporación de las "expropiaciones indirectas". El propietario podrá demandar al Estado si este impone restricciones o limitaciones tan severas sobre el uso, goce o disposición del bien que resulten equivalentes a una expropiación sustancial, aun sin toma de posesión física. Las ocupaciones temporáneas por emergencia, por su parte, no podrán superar los 90 días, prorrogables por 90 días más.
Indemnizaciones: nueva fórmula de cálculo
El proyecto modifica cómo se determina la indemnización en procesos expropiatorios. Establece que comprenderá solo el valor objetivo de mercado del bien y los daños directos e inmediatos, excluyendo valores afectivos, circunstancias personales o ganancias hipotéticas. El lucro cesante será indemnizable solo cuando esté acreditado mediante prueba objetiva y, como regla general, no podrá superar el 30% del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior.
El monto se actualizará por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa de interés del plazo fijo tradicional del Banco Nación. Un punto crítico: no habrá transferencia de dominio sin el previo pago íntegro de la indemnización.
Desalojos más rápidos: procedimiento sumarísimo obligatorio
Todos los procesos de desalojo —urbanos y rurales— pasarán a sustanciarse mediante el procedimiento sumarísimo, el trámite civil más breve previsto por el Código Procesal. Cuando la demanda se funda en falta de pago o vencimiento del contrato, solo se admitirá prueba documental y pericial, evitando prolongaciones innecesarias.
En casos de intrusos, ocupaciones precarias, falta de pago o contratos vencidos, el propietario podrá solicitar la restitución anticipada del inmueble prestando únicamente caución juratoria (declaración bajo juramento), sin necesidad de constituir garantías reales. Como contrapeso, si el locador ocultó información relevante o actuó de mala fe para obtener esa medida, podrá recibir una multa de hasta diez veces el monto del alquiler.
Protección social en desalojos: el freno de 10 días
Como contrapeso a la agilización de desalojos, el proyecto incorpora un artículo de protección social inédito. Si se acredita la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez, antes de ejecutar el lanzamiento, deberá dar intervención obligatoria a los organismos locales de protección y al Ministerio Público Tutelar. El plazo para garantizar una alternativa habitacional transitoria no podrá superar los diez días.
Nuevas reglas en contratos de alquiler
La reforma reconoce expresamente la validez de realizar intimaciones previas de pago al domicilio electrónico fijado en el contrato. Además, impide que el propietario rechace las llaves para seguir acumulando alquileres impagos. Si el locador se niega a recibirlas, el inquilino podrá consignarlas judicialmente y los alquileres dejarán de correr desde la notificación fehaciente, siempre que inicie ese trámite dentro de los diez días hábiles posteriores.
Tierras rurales: fin a restricciones para extranjeros
El proyecto deroga los artículos más restrictivos de la Ley de Tierras Rurales. Desaparecen los cupos máximos de hectáreas y el límite general del 15% de tierras rurales en manos extranjeras a nivel nacional, provincial o municipal. La única restricción que permanece alcanza a los Estados extranjeros y a las empresas controladas por ellos, cuya adquisición seguirá requiriendo autorización especial.
Para evitar demoras burocráticas en autorizaciones vinculadas con tierras rurales, el proyecto incorpora el régimen de silencio administrativo positivo. Si el Estado no responde dentro del plazo legal, la autorización se considerará concedida automáticamente, sin necesidad de una resolución expresa.
Campos incendiados: fin a la veda de 30 años
La iniciativa modifica la Ley de Manejo del Fuego y deroga el artículo incorporado por la Ley 27.604 que prohibía durante treinta años cambiar el destino, lotear o vender terrenos no forestales afectados por incendios. Con la reforma, esa restricción quedará limitada exclusivamente a los bosques nativos y a las áreas protegidas comprendidas por su régimen de conservación. Esto abre nuevas posibilidades para la comercialización de campos afectados por siniestros.
Trámites inmobiliarios: hacia la ventanilla única federal
La reforma incorpora la firma digital con pleno valor legal para la documentación registral y fija un plazo máximo de treinta días para que los registros de la propiedad califiquen y resuelvan los trámites. Se crea la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones y se sientan las bases para una Ventanilla Única Federal Inmobiliaria. El objetivo es que profesionales y ciudadanos puedan consultar, solicitar y recibir certificados e informes de cualquier registro del país desde una única plataforma digital, sin necesidad de gestionar trámites por separado en cada jurisdicción.
Impacto para empresas y administradores en Argentina
Para los dueños y administradores de empresas argentinas, esta reforma representa cambios operativos significativos. Los propietarios de inmuebles comerciales o de inversión verán acelerados los procesos de desalojo y contarán con mayor certeza en el cálculo de indemnizaciones en caso de expropiación. Los empresarios rurales, especialmente aquellos con inversiones en tierras, se benefician de la eliminación de restricciones para extranjeros y la veda de treinta años en campos incendiados, lo que amplía oportunidades de compra y comercialización.
Para los inversores inmobiliarios, la ventanilla única federal simplifica trámites y reduce tiempos administrativos. Sin embargo, inquilinos y ocupantes contarán con protecciones específicas en caso de vulnerabilidad social, lo que requiere que los propietarios adapten sus procedimientos. Los escribanos y profesionales inmobiliarios deberán capacitarse en los nuevos plazos, requisitos de documentación digital y cambios en procedimientos de desalojo para mantener cumplimiento normativo en sus operaciones.
