El Senado aprobó en agosto de 2026 un proyecto de ley que introduce cambios significativos en el régimen de expropiaciones en Argentina, estableciendo criterios más restrictivos para que el Estado declare la utilidad pública de un bien y determine las indemnizaciones correspondientes a los propietarios afectados.
¿Qué bienes pueden ser expropiados según la nueva ley?
La norma autoriza la expropiación de bienes convenientes o necesarios para satisfacer la utilidad pública, sin importar su naturaleza jurídica ni si pertenecen al dominio público o privado. Sin embargo, introduce un cambio crucial: la declaración de utilidad pública será de interpretación restrictiva y deberá identificar de forma específica y concreta el fin perseguido. Además, la expropiación del bien debe ser idónea, necesaria y proporcional para alcanzar ese objetivo.
Esta disposición acota significativamente el margen de discrecionalidad estatal sobre qué bienes pueden ser declarados de utilidad pública, limitando decisiones arbitrarias o vagas sobre expropiaciones.
¿Cómo se calcula la indemnización a los propietarios?
La indemnización comprenderá únicamente el valor objetivo del bien, calculado a partir del valor de mercado cuando sea determinable, más los daños directamente derivados de la expropiación. La ley excluye explícitamente circunstancias personales, valores afectivos, ganancias hipotéticas ni el mayor valor que confiera al bien el proyecto que motive la expropiación.
El monto se fijará tomando como referencia la fecha inmediatamente anterior a cualquier acto, anuncio público o hecho administrativo relacionado con la expropiación. Este valor será actualizado conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC) y se sumará una tasa de interés nominal anual equivalente a la de los plazos fijos tradicionales del Banco de la Nación Argentina, desde la mora hasta el pago efectivo.
Lucro cesante y límites a la compensación
Respecto al lucro cesante, la indemnización solo podrá cubrirlo si se demuestra de manera objetiva y suficiente, sin duplicación de conceptos ni inclusión en el valor objetivo del bien. En ningún caso la indemnización podrá exceder el 30% del valor del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior.
El pago se realizará en moneda de curso legal, a menos que el expropiado acepte otra forma de pago. No podrá transferirse el dominio del bien hasta que la compensación se haya abonado en su totalidad, garantizando así los derechos del propietario.
Resolución de desacuerdos sobre el valor del bien
Cuando exista desacuerdo sobre la valuación, el monto será fijado por la Justicia. El juez deberá requerir dictamen del Tribunal de Tasaciones de la Nación como pericia técnica, aunque este no será vinculante. Las partes podrán aportar pruebas, designar consultores y presentar medidas necesarias para determinar el valor objetivo.
El Tribunal de Tasaciones dispondrá de noventa días para expedirse. Si vence ese plazo sin pronunciamiento, el juez podrá intimar al Tribunal a presentar el dictamen en plazo razonable y, si persiste el incumplimiento, prescindir de él mediante resolución fundada. Las maquinarias instaladas o adheridas al inmueble serán tasadas bajo los mismos criterios que los bienes no inmuebles.
Expropiación irregular y ocupaciones temporales
El proyecto establece la acción de expropiación irregular para casos en los que el Estado tome un bien sin haber pagado la indemnización, o cuando la declaración de utilidad pública torne indisponible el bien para su titular, o cuando se impongan restricciones indebidas que priven al propietario del uso, goce o disposición de manera sustancial.
Sobre las ocupaciones temporales, ninguna podrá durar más de noventa días, con posibilidad de prórroga por igual período en situaciones graves como emergencias sanitarias, conflictos armados o desastres naturales. La compensación incluirá el valor de uso, daños, perjuicios, materiales extraídos necesariamente y lucro cesante comprobado.
Impacto para empresas y administradores de negocios argentinos
Este proyecto de ley genera certidumbre legal para propietarios y empresarios con inmuebles o activos fijos en Argentina. Al establecer criterios restrictivos para declarar utilidad pública y fijar indemnizaciones basadas en valor de mercado actualizado por IPC más intereses, la norma reduce riesgos de expropiaciones discrecionales que afecten patrimonios empresariales.
Para administradores de negocios, los cambios implican: protección contra ocupaciones prolongadas no autorizadas, garantía de pago completo antes de transferencia de dominio, y acceso a justicia especializada mediante el Tribunal de Tasaciones. Si tu empresa posee inmuebles o tiene proyectos de expansión inmobiliaria, esta ley otorga mayor predictibilidad sobre derechos de propiedad y valuaciones ante potenciales conflictos con el Estado. El proyecto aún requiere aprobación en Diputados para convertirse en ley.
