El mercado de alquileres en Argentina cierra un ciclo regulatorio que comenzó hace seis años. Tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, los últimos contratos firmados bajo ese régimen están llegando a su vencimiento, y con ellos desaparece el sistema de ajustes anuales basado en el Índice para Contratos de Locación (ICL). Durante julio de 2026, quienes aún mantienen acuerdos bajo la normativa anterior experimentarán una actualización del 31,54%, el último incremento que aplicará ese mecanismo antes de que la mayoría de esos contratos expire entre septiembre y diciembre.
¿Cuál es el impacto de la última actualización ICL en julio?
Los inquilinos y propietarios que conservan contratos originales de la Ley de Alquileres recibirán en julio de 2026 la actualización anual correspondiente al ICL del 31,54%. Este será el último ajuste bajo ese índice para la mayoría de los acuerdos vigentes. Para dimensionar el cambio, tomemos un alquiler base de $600.000,00: con esta actualización anual, el nuevo valor alcanzaría $789.240,00.
Sin embargo, el mercado ya presenta una diversidad de esquemas de actualización según cuándo se hayan renovado o celebrado los contratos:
- Actualización trimestral (9,67%): el alquiler pasa a $658.020,00
- Actualización cuatrimestral (11,97%): el alquiler pasa a $671.820,00
- Actualización semestral (16,50%): el alquiler pasa a $699.000,00
- Actualización anual por ICL (31,54%): el alquiler pasa a $789.240,00
Cómo operan los nuevos contratos tras la derogación
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los nuevos acuerdos de locación funcionan bajo reglas completamente distintas. La negociación entre propietarios e inquilinos es libre, sin topes ni restricciones en la duración, la frecuencia de ajustes ni otras condiciones contractuales. En la actualidad, predominan los contratos con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, desplazando el modelo de revisión anual que caracterizó la década anterior.
El Índice de Precios al Consumidor (IPC) se consolidó como el parámetro más utilizado para definir los incrementos de alquiler, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires y zonas metropolitanas. Esta flexibilidad permitió que el mercado de locaciones recuperara dinamismo tras años de contracción en la oferta de viviendas disponibles, fenómeno que caracterizó el período bajo la Ley de Alquileres.
¿Cuándo vencen los últimos contratos de la ley anterior?
Los contratos celebrados antes de la derogación continuarán aplicando las reglas de la Ley de Alquileres de 2020 hasta su vencimiento natural. Entre septiembre y diciembre de 2026 finalizarán los últimos acuerdos alcanzados por ese esquema, marcando el cierre definitivo de esa normativa en el mercado. A partir de entonces, la totalidad de las nuevas locaciones y renovaciones operarán bajo condiciones libremente pactadas.
Este proceso de transición ha sido gradual: a medida que vencen los contratos antiguos, desaparecen también los inquilinos y propietarios sujetos al ICL. Los convenios que aún conservan esas condiciones representan una porción cada vez menor del mercado total, lo que refleja la velocidad con que el sector se adaptó a las nuevas reglas.
Impacto para propietarios y administradores de empresas inmobiliarias
Para los dueños de inmuebles y administradores de carteras de propiedades, el cierre de la Ley de Alquileres representa una oportunidad de reposicionamiento. La flexibilidad contractual permite ajustar estrategias de pricing según condiciones de mercado, plazo de locación y perfil del inquilino. Los propietarios que aún tienen contratos bajo el régimen anterior deben prepararse para la renovación o finalización de esos acuerdos, anticipando que los nuevos contratos operarán con actualizaciones más frecuentes (trimestrales o cuatrimestrales) y mayor volatilidad según el IPC.
Para las empresas inmobiliarias y administradoras de propiedades, la transición implica capacitación en nuevos modelos de contratación, sistemas de ajuste más dinámicos y mayor necesidad de monitoreo del IPC mensual. La recuperación de oferta de viviendas también abre oportunidades para nuevos proyectos y locaciones, revitalizando un sector que durante años operó con restricciones significativas.
