El Senado aprobó en media sanción una ley de inviolabilidad de la propiedad privada que acelera los desalojos. Con esta iniciativa, los propietarios podrán solicitar la desocupación de inmuebles en plazos mucho más breves que los actuales, especialmente en casos de falta de pago de alquiler. El proyecto aún requiere aprobación en la Cámara de Diputados para convertirse en ley.
¿En cuánto tiempo se puede pedir el desalojo por falta de pago?
Una vez que el inquilino incumple con el pago del alquiler, el propietario debe intimar previamente al inquilino para que regularice la deuda, otorgándole un plazo mínimo de 10 días corridos para abonar. Transcurrido ese período, si no hay pago, el inquilino está obligado a devolver el inmueble. Paralelamente, el propietario inicia el juicio correspondiente.
Lo novedoso es que el desalojo funciona de manera anticipada al proceso judicial. Según el abogado Eduardo Bonis, el procedimiento sumarísimo establecido en la ley puede demorar dos meses o menos, lo que representa una reducción significativa comparado con los tiempos tradicionales de los juicios de desalojo.
Cómo funciona el procedimiento sumarísimo para desalojos
La nueva ley agiliza los procesos mediante el procedimiento sumarísimo, que implica plazos más breves que el procedimiento tradicional. Se habilita también la restitución anticipada del inmueble cuando exista verosimilitud del derecho, permitiendo que el propietario recupere la propiedad sin esperar a la sentencia final.
El procedimiento alcanza a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otro ocupante obligado a devolver el inmueble. También se aplica cuando quienes ingresaron legalmente incumplen las condiciones de uso acordadas o entran en mora según el contrato vigente.
Para los desalojos por falta de pago de alquileres de viviendas, se admite únicamente prueba documental (recibo o comprobante de transferencia) y pericial. Esta limitación acelera el proceso al evitar pruebas complejas, aunque en algunos casos como la verificación de falsificación de recibos sí se requiere un perito.
Protecciones especiales y devolución de llaves
A pesar de la agilización, la ley mantiene protecciones para menores, personas con discapacidad y adultos mayores mediante la intervención de los organismos competentes. En estos casos, el juez deberá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, sin suspender el avance del proceso judicial.
El propietario no podrá rechazar la entrega de llaves ni condicionarla, aunque sí podrá reclamar deudas pendientes. Si se niega a recibirlas, el inquilino puede hacer una consignación judicial y los gastos quedan a cargo del propietario. Desde la notificación de entrega de llaves dejan de generarse alquileres u obligaciones adicionales.
Si se demuestra que el propietario obtuvo la desocupación anticipada ocultando información sobre la relación de alquiler o pagos realizados, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler mensual a favor del inquilino.
Inspección judicial y cambio de destino del inmueble
Cuando el desalojo se inicia por cambio de destino, daños, obras perjudiciales o uso abusivo, el juez debe realizar una inspección judicial antes de notificar la demanda. Esta visita deberá concretarse dentro de las 72 horas de la primera resolución y contará con presencia de un defensor oficial para identificar a los ocupantes con sus datos personales.
Impacto para propietarios y administradores de inmuebles en Argentina
Esta reforma legislativa representa un cambio significativo para los propietarios de inmuebles que alquilan en Argentina. La reducción de plazos —desde los 10 días de intimación hasta un proceso judicial que puede completarse en dos meses— mejora sustancialmente la capacidad de recuperación de propiedades en caso de incumplimiento contractual. Para administradores de carteras inmobiliarias, esto implica menor exposición a pérdidas por mora prolongada y mayor predictibilidad en los tiempos de recuperación de activos. Sin embargo, el requisito de prueba documental y las protecciones especiales para grupos vulnerables exigen una gestión más rigurosa de la documentación y un cumplimiento estricto de los procedimientos para evitar multas. La ley también protege a los inquilinos de desalojos arbitrarios mediante sanciones al propietario que actúe con información incompleta, lo que equilibra los derechos de ambas partes y reduce litigios posteriores por daños.
