El Gobierno trabaja en un nuevo mecanismo para reactivar el mercado de créditos hipotecarios aprovechando recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS como fuente de financiamiento de largo plazo. La iniciativa busca resolver el obstáculo central que enfrenta hoy el sector: la escasez de fondeo para sostener préstamos a 20 y 30 años, condición indispensable para expandir nuevamente la oferta de hipotecas.
¿Cuál es el principal problema del mercado hipotecario actual?
El cuello de botella no está en la demanda sino en la disponibilidad de recursos de largo plazo. Los bancos enfrentan dificultades para captar depósitos en UVA con plazos extendidos, ya que los ahorristas argentinos prefieren inversiones más cortas en pesos. Sin ese financiamiento de largo plazo, las entidades no pueden otorgar créditos hipotecarios con vencimientos superiores a dos décadas, limitando así la expansión del crédito incluso cuando existe demanda de las familias.
Durante junio de 2026, los desembolsos hipotecarios alcanzaron aproximadamente US$ 150 millones, equivalentes a unos 1.850 créditos según estimaciones privadas. Este volumen representa menos de la mitad del registrado en junio de 2025, período en el cual el mercado atravesaba su mejor momento desde la reaparición de este tipo de préstamos. La caída refleja el freno en la actividad que preocupa al equipo económico.
¿Cómo funcionaría el esquema que negocia Economía?
La alternativa que concentra mayor consenso entre funcionarios y banqueros consiste en que el FGS licite depósitos a plazo fijo en UVA de largo plazo. El organismo ofrecería fondos a una tasa cercana a UVA más 4% anual, permitiendo que las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios alrededor de UVA más 6%, por debajo de los niveles actuales y más accesibles para los tomadores.
Esta ingeniería representa un cambio respecto de las primeras propuestas analizadas hace meses atrás. En aquella oportunidad se evaluaba que el FGS comprara carteras hipotecarias ya otorgadas para devolver liquidez a los bancos. Ahora, el equipo de Economía se inclina por un mecanismo más directo: fondear a las entidades para que vuelvan a prestar, acelerando así la implementación del programa.
¿Qué impacto podría tener en el sector construcción?
El Gobierno considera que una recuperación del crédito hipotecario podría transformarse en uno de los motores del sector construcción y del empleo durante el segundo semestre de 2026. Según el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda, Argentina registra un déficit habitacional cercano a los 5,74 millones de hogares, lo que evidencia la magnitud de la demanda insatisfecha.
El economista Miguel Kiguel respalda la iniciativa y sostiene que el FGS es prácticamente el único inversor institucional argentino con capacidad para financiar activos de largo plazo. Según sus estimaciones, un fondo del orden de los US$ 5.000 millones permitiría financiar unas 72.000 hipotecas de US$ 70.000 cada una, generando un fuerte impulso sobre el mercado inmobiliario.
¿Qué interrogantes quedan pendientes?
El proyecto abre algunas preguntas que el Gobierno aún debe resolver. Una de las principales es por qué el FGS aceptaría colocar recursos a una tasa cercana al 26% anual cuando podría invertirlos en títulos públicos ajustados por inflación con rendimientos superiores, aunque a plazos mucho más cortos. Esa diferencia de rendimiento es uno de los aspectos que Economía todavía debe terminar de definir antes del lanzamiento formal.
Especialistas también advierten que el diseño deberá preservar el patrimonio del FGS, cuyos recursos pertenecen al sistema previsional. Cualquier esquema deberá evitar que el organismo termine absorbiendo riesgos excesivos sin una adecuada evaluación de los créditos financiados.
Impacto para empresas y administradores de negocios: por qué importa la reactivación hipotecaria
Para los dueños y administradores de empresas, especialmente aquellos vinculados al sector construcción, inmobiliario y proveedores de materiales, la reactivación del crédito hipotecario representa una oportunidad directa de crecimiento. Un incremento en los desembolsos hipotecarios genera demanda de servicios de construcción, mano de obra, insumos y financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Además, la expansión del crédito hipotecario impacta positivamente en la economía real: aumenta el empleo en la construcción, dinamiza la cadena de proveedores, incrementa la recaudación fiscal y mejora la liquidez del sistema financiero. Para los empresarios que operan en sectores conexos, la reactivación de este mercado representa una señal de recuperación económica y una ventana para expandir operaciones y empleo durante 2026.
