La capacidad de pago de los hogares argentinos se ve cada vez más presionada, y las expensas no son la excepción. Según el relevamiento de ConsorcioAbierto durante 2026, el 15% de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires y el 16% en la provincia de Buenos Aires acumulan deuda en expensas, lo que refleja un panorama de dificultad financiera generalizada entre los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal.
¿Cuál es el nivel de morosidad en expensas?
La morosidad en expensas se mantiene estable a lo largo de 2025 en ambas jurisdicciones. Esto significa que de cada 100 unidades funcionales, entre 15 y 16 no están al día con sus obligaciones. El fenómeno se enmarca en un contexto nacional donde la morosidad general en familias alcanza el 12,7%, el nivel más elevado registrado en dos décadas. Las administraciones de consorcios responden con distintas tácticas: envían recordatorios, ofrecen planes de pago e incentivos al cumplimiento, buscando evitar litigios judiciales antes de que la situación se agrave.
Cuánto pagamos en expensas durante julio de 2026
En julio de 2026, la expensa promedio en CABA fue de $354.652, con una leve baja de 0,6% respecto de junio. Sin embargo, la comparación interanual es significativa: representa un aumento del 26% frente a los $281.516 de julio de 2025. En la provincia de Buenos Aires, el promedio alcanzó $182.107, un 3,5% superior al mes anterior y un 36,4% más que en el mismo mes del año anterior.
El relevamiento incluyó también otras provincias. Córdoba registró una expensa promedio de $152.235 en julio, con una suba mensual del 7,9% y un incremento interanual del 24,9%. Santa Fe promedió $135.795, con una caída mensual del 12,2% pero una suba anual del 19,8%. Entre Ríos cerró en $78.112, con una baja mensual del 5,3% y un aumento interanual del 44,4%.
Estos incrementos se alinean con la inflación general: durante julio de 2026, el INDEC registró una inflación del 2,1% mensual y del 33,8% interanual. El rubro de vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles —donde se incluyen las expensas— subió un 2,2% en el mes.
En qué se distribuyen los gastos de un consorcio
El análisis de ConsorcioAbierto identificó cinco rubros principales que explican la estructura de costos. En CABA, el mayor peso recae en personal y sueldos, con el 35% del total. Le siguen los gastos operativos y de mantenimiento (26%), gastos administrativos, bancarios e impositivos (14%), servicios públicos (12%) y mantenimiento extraordinario u obras (8%). La provincia de Buenos Aires presenta una distribución similar.
El tamaño del edificio influye en esta estructura. En consorcios pequeños, de hasta 50 unidades, el peso de personal y sueldos tiende a aumentar por falta de economías de escala. En cambio, en edificios grandes con más de 200 unidades, ese rubro se reduce proporcionalmente, mientras que los gastos operativos y de mantenimiento ganan relevancia debido a servicios como limpieza y seguridad que se distribuyen entre más propietarios.
Estrategias para mantener la salud financiera del consorcio
ConsorcioAbierto propone cinco criterios para evaluar y mejorar la situación financiera de un consorcio. Primero, lograr expensas más predecibles con menor variación mensual. Segundo, controlar los costos fijos manteniendo una relación equilibrada entre el tamaño del edificio y los gastos de administración.
El tercero es implementar una gestión sistemática de la morosidad que evite que las deudas se perpetúen. Cuarto, reducir el peso de gastos extraordinarios para lograr mayor previsibilidad operativa. Quinto, contar con gastos trazables y comparables en el tiempo, con rubros claros que permitan seguimiento y transparencia.
Impacto para administradores y propietarios de inmuebles
Para los administradores de consorcios y propietarios de departamentos, estos datos representan un desafío operativo y financiero concreto. La morosidad sostenida en 15-16% implica que los ingresos esperados no llegan en tiempo y forma, lo que obliga a replantear presupuestos, postergar mantenimiento o financiar gastos con fondos propios. Los administradores deben fortalecer sus sistemas de cobranza y comunicación con propietarios morosos, mientras que los dueños de unidades deben evaluar si sus flujos de caja pueden sostener incrementos anuales cercanos al 26-36% en expensas. La estabilización de la morosidad durante 2025 sugiere que el mercado encontró un punto de equilibrio, pero las perspectivas dependerán de la evolución de ingresos reales y la inflación en los próximos meses.
