Tras el fuerte retroceso de 2024, el sector de la construcción permanece estancado desde hace casi dos años, recuperando apenas 5 puntos de una caída que ronda el 22% frente a los niveles de 2023. Detrás de esta cifra agregada existe un fenómeno más profundo: no toda la construcción evoluciona de la misma manera, y los desarrolladores están priorizando terminar proyectos antes que iniciar nuevos.
¿Cómo cambió la demanda de materiales de construcción?
Según datos de la consultora Empiria, la demanda total de insumos para la construcción permanece alrededor de 22% por debajo de los niveles de comienzos de 2023. Sin embargo, esa caída no es uniforme. Los materiales vinculados con terminaciones y refacciones están 12,4% por debajo de enero de 2023, mientras que los insumos estructurales —más asociados con las primeras etapas de una obra— retrocedieron alrededor de 28%. Los destinados a obra pública se encuentran aproximadamente 25% abajo, aunque con una trayectoria considerablemente más volátil.
Esta diferencia refleja una decisión económica concreta de los desarrolladores: ante costos de construcción que aumentaron en dólares y precios de venta que aún no acompañaron en la misma magnitud, existe un incentivo claro para completar los proyectos ya iniciados y esperar antes de comprometer capital en nuevos emprendimientos. "Se termina lo que hay y se espera para comenzar", según sintetizó Federico González Rouco, economista de Empiria especializado en mercado inmobiliario.
Terminaciones vs. insumos estructurales: el cambio en prioridades
El índice de demanda de insumos para terminaciones y refacciones se ubicó en 87,6 puntos en los últimos datos disponibles, contra 71,9 puntos para los materiales estructurales. Esta brecha es relevante porque muestra que el ajuste no pasa solamente por cuánto se construye, sino también por qué etapa de la construcción mantiene mayor actividad.
La obra pública presenta una dinámica distinta. Tras el derrumbe registrado entre fines de 2023 y 2024, tuvo una recuperación importante durante 2025, aunque posteriormente volvió a perder terreno. El indicador se encuentra actualmente en 74,6 puntos frente a una base de 100 en enero de 2023. El resultado es un sector privado que intenta administrar el riesgo: terminar proyectos existentes, preservar capital y postergar nuevas decisiones de inversión hasta contar con mejores señales sobre precios, financiamiento y demanda.
Materiales importados vs. no importados: la brecha de precios
El segundo cambio relevante ocurre en los costos. Aunque la construcción se encareció fuertemente medida en dólares durante los últimos años, cuando se descuentan la inflación y el efecto de la apreciación cambiaria, la lectura cambia: en términos reales los costos bajaron. Esta aparente contradicción es una consecuencia directa de la apreciación del peso.
Sin embargo, existe una diferencia interna particularmente significativa para el sector: el comportamiento de los materiales según estén o no expuestos a la competencia internacional. Empiria divide los componentes del costo de la construcción en importables y no importables. Desde noviembre de 2023, los primeros pasaron de una base de 100 a 142,9, mientras que los segundos llegaron a 169,7.
Medidos en dólares, los costos importables aumentaron alrededor de 43%, contra casi 70% de los no importables. La apertura y la mayor competencia de productos provenientes del exterior aparecen como una explicación de esa brecha. Los bienes que pueden competir con alternativas importadas tuvieron una evolución de precios sensiblemente menor que aquellos protegidos de esa competencia.
Descontando inflación y apreciación, los insumos importables acumularon una caída real cercana al 48%, frente a aproximadamente 38% para aquellos que no pueden importarse. Esta diferencia es crucial para entender la estructura de costos en la construcción actual.
El cuello de botella: más ventas que nuevas construcciones
La combinación de costos elevados en dólares, precios de las propiedades relativamente estables y un mercado hipotecario con incidencia limitada deja poco espacio para una mejora rápida de la rentabilidad de los nuevos desarrollos. Pero esa misma configuración produce el efecto inverso sobre otro eslabón del negocio inmobiliario.
La apreciación cambiaria y la estabilidad de los precios de los inmuebles usados mejoraron el poder adquisitivo en términos inmobiliarios de quienes tienen ahorros, mientras que la recuperación del crédito hipotecario ayudó a dinamizar las operaciones. Así comenzó a abrirse una brecha entre la intermediación inmobiliaria y la construcción.
Un indicador elaborado por Empiria que compara los niveles de actividad de ambos segmentos muestra que durante buena parte de las últimas dos décadas la construcción se ubicó por encima de la intermediación. Esa relación empezó a cambiar y desde 2024 el ratio se mantiene claramente debajo de uno. Se venden proporcionalmente más propiedades de las que se construyen. El indicador se encuentra actualmente cerca de 0,83, después de haber permanecido alrededor de la unidad durante buena parte del período previo. Se consolidó así un cuello de botella entre dos eslabones que forman parte de una misma cadena.
Perspectivas para el sector: corto y largo plazo
En el corto plazo, el escenario es favorable aunque sin esperar un boom. El costo de construcción difícilmente registre una baja significativa medido en dólares. Los precios de las propiedades podrían recuperar parte del terreno perdido y el crédito hipotecario tiene margen para seguir creciendo, pero ninguno de esos factores parece suficiente, por ahora, para provocar un salto extraordinario de la actividad.
A largo plazo, la perspectiva puede ser diferente. Según González Rouco, "un país con estabilidad y bajo costo de fondeo (no muy común en Argentina) es una excelente noticia para la cadena de la construcción y el mercado inmobiliario". Con más financiamiento, menores costos de fondeo, más operaciones y más construcción son posibles.
Impacto para empresas y administradores: qué significa esta dinámica
Para los dueños y administradores de empresas constructoras e inmobiliarias, estos datos revelan un contexto complejo que requiere decisiones estratégicas precisas. La brecha entre costos importables y no importables abre oportunidades para quienes optimicen sus cadenas de suministro, priorizando materiales con acceso a competencia internacional.
El cuello de botella entre construcción e intermediación también presenta desafíos: mientras el mercado de ventas de propiedades usadas gana dinamismo, la construcción nueva enfrenta márgenes ajustados. Las empresas que logren terminar proyectos de manera eficiente y posicionar sus productos en un mercado donde la demanda de refacciones supera la de nuevas obras estarán mejor posicionadas. Además, la recuperación del crédito hipotecario y la estabilidad macroeconómica son señales a monitorear para definir cuándo es el momento de retomar nuevas inversiones en emprendimientos.
