El nuevo gravamen sobre segundas residencias en Nueva York, vigente desde el 1 de julio de 2026, ha generado una desaceleración significativa en el mercado inmobiliario de alta gama. La medida impulsada por el alcalde Zohran Mamdani aplica tasas entre 4% y 6,5% anual a propiedades valuadas en más de US$ 5.000.000, alterando decisiones de compra de millonarios y modificando estrategias de inversión en Manhattan.
¿Cómo funciona el impuesto pied-à-terre en Nueva York?
El tributo grava específicamente las segundas viviendas de lujo con valor superior a US$ 5.000.000, generando obligaciones fiscales anuales adicionales que oscilan entre US$ 40.000 y US$ 50.000 para propiedades en ese rango. Un ejemplo concreto es la unidad 6B de las Residencias Giorgio Armani en 760 Madison Avenue, tasada en US$ 8.900.000, que enfrenta costos adicionales en ese nivel. La medida busca recaudar fondos municipales, pero ha provocado el efecto opuesto: compradores internacionales y locales están pausando operaciones o reorientando sus búsquedas hacia inmuebles por debajo del umbral fiscal.
Impacto en torres emblemáticas de Billionaires Row
Los edificios más icónicos de Manhattan están experimentando estancamiento en sus ventas. En 432 Park Avenue, aproximadamente un tercio de las unidades cae bajo la nueva carga impositiva, representando alrededor de US$ 3.000.000 en impuestos anuales adicionales para propietarios que ya pagan US$ 3.600.000 en gravámenes a la propiedad. En 220 Central Park South, residencia del magnate Ken Griffin, el impacto es aún mayor: su departamento valuado en US$ 238.000.000 enfrentaría una factura adicional de US$ 1.000.000 anuales. Griffin ya ha amenazado públicamente con retirar su fortuna de Nueva York, señal de la resistencia que genera la medida entre inversores de alto patrimonio.
¿Hacia dónde migran los compradores de lujo?
Frente al nuevo escenario fiscal, los compradores de segundas residencias están modificando radicalmente sus estrategias. Tres tendencias dominan el mercado durante 2026:
- Búsqueda de propiedades por debajo de US$ 5.000.000 para evadir el impuesto.
- Migración hacia co-ops, que históricamente se vendían a precios significativamente menores (promedio de US$ 3.700.000 versus US$ 6.700.000 en condominios de tres o más dormitorios).
- Aumento notable en alquileres de alta gama, con rentas superiores a US$ 20.000 mensuales en edificios como 30 Park Place, 56 Leonard y 111 Murray Street.
El mercado de co-ops, tradicionalmente lento, ha ganado atractivo porque casi ninguna unidad de esta categoría en Manhattan supera el umbral de US$ 5.000.000. Edificios como Mandarin Oriental en Fifth Avenue reportan incremento en transacciones: en julio de 2026 se vendieron dos unidades, ambas por debajo del límite fiscal, después de que junio no registrara operaciones. El 95% del inventario restante en ese edificio está exento del impuesto.
Alquileres de lujo: el refugio temporal
El segmento de alquileres de alta gama está experimentando una actividad acelerada durante 2026. Compradores potenciales que habrían adquirido propiedades ahora optan por rentar apartamentos de seis cifras. El ático en el Bellemont, sobre Madison Avenue, se alquiló a principios de julio por US$ 85.000 mensuales. Este movimiento refleja una estrategia de espera: muchos inversores prefieren alquilar temporalmente mientras monitorean la evolución del impuesto y sus efectos en el mercado.
Consecuencias económicas para empresas y negocios en Argentina
Aunque la medida afecta directamente a Nueva York, tiene implicaciones relevantes para empresarios argentinos con inversiones inmobiliarias en el exterior. La política fiscal de Nueva York ilustra cómo gravar segundas viviendas de lujo puede generar efectos contraproducentes: reducción de transacciones, menor circulación de capital, y potencial fuga de inversores de alto patrimonio. Para administradores de empresas que consideran diversificar activos en mercados internacionales, este caso evidencia la importancia de evaluar no solo el valor del inmueble, sino también la carga fiscal adicional que puede reducir rentabilidad y liquidez. La tendencia hacia alquileres de lujo también sugiere que, en contextos de incertidumbre fiscal, el arrendamiento de propiedades premium puede ofrecer mayor flexibilidad que la compra. En Argentina, donde la presión fiscal sobre inmuebles de alto valor es creciente, este escenario neoyorquino sirve como referencia para anticipar posibles medidas locales y planificar estrategias patrimoniales más conservadoras.
